Mediación hipotecaria
Préstamos hipotecarios: ¿Cómo puede ayudarte la mediación?
La mediación hipotecaria puede ayudarte a resolver un caso de endeudamiento, siempre con el objetivo de mantener la vivienda, permitiéndote continuar con el pago de tus préstamos hipotecarios o disminuir la situación de deuda hipotecaria. En España se producen aproximadamente 10.000 desahucios al año provocados por el impago de la hipoteca, y la mediación hipotecaria tiene como objetivo evitar llegar a este punto.
Cómo funcionan los préstamos hipotecarios
La base de un préstamo con garantía hipotecaria es la misma que la de cualquier préstamo: obtener una cantidad de dinero por parte de un banco con la condición de devolver ese dinero más intereses en un determinado periodo de tiempo. La principal diferencia con otro tipo de financiaciones como los préstamos personales es que se ofrece el inmueble que se va a adquirir con ese dinero como garantía de pago.Una hipoteca es uno de los préstamos más importantes que firma cualquier persona, ya que es habitual que el tiempo para devolver el mismo sea de entre 25 y 30 años, aunque se pueden firmar desde los 5 hasta los 40 años.
De igual manera, no es común que el banco financie el pago completo del inmueble, y lo corriente es que el préstamo sea de aproximadamente el 80% de su valor. En algunos casos, como cuando se demuestra una gran solvencia o se compra un inmueble que oferta el propio banco, es posible que la entidad bancaria sí financie el 100% del valor del inmueble.
A la hora de devolverlo, uno de los factores más importantes a tener en cuenta es el tipo de interés, que puede ser fijo, variable o mixto:
- Interés de tipo fijo: El banco nos aplica un interés que se mantiene durante toda la devolución del préstamo.
- Interés de tipo variable: El banco nos aplica un interés que se actualiza según un índice de referencia. En España, habitualmente este índice es el Euríbor, que se actualiza cada día, aunque en las hipotecas se actualiza de forma trimestral o semestral.
- Interés de tipo mixto: Durante los primeros años de la hipoteca se aplica el tipo fijo, y después se aplica el tipo variable.
Además hay otros dos conceptos a tener en cuenta: TIN y TAE. El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio al que el banco presta el dinero, es un porcentaje fijo. El TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador en porcentaje que permite a comprar el precio de las hipotecas entre distintos bancos.
Asimismo, existen los conocidos como gastos de hipoteca, que son los costes de los trámites que conlleva el préstamo. Entre estos se incluyen los de notaría, gestoría, escritura, tasación o la comisión de apertura. Algunas entidades aplican todos estos gastos y otras asumen algunos. Igualmente, no en todos los bancos el precio de estos gastos es el mismo.
Para la devolución del dinero, habitualmente se aplica el conocido como ‘método francés’. Según este método, durante los primeros años de la amortización del préstamo se pagan los intereses, y posteriormente se paga el dinero prestado, al que se llama capital.
¿Es posible renegociar y reestructurar el préstamo hipotecario?
Es habitual que durante el período de amortización de una hipoteca se pretendan cambiar una o varias condiciones del acuerdo inicial. Las leyes y el Código Civil ya prevén que esto pueda pasar. Lo habitual es que la renegociación o reestructuración de un préstamo hipotecario se realice en base a dos fórmulas: la novación y la subrogación.La novación es el proceso más sencillo de los dos y se realiza cuando se quiere cambiar alguna de las cláusulas del contrato. Habitualmente estas son la forma de calcular el tipo de interés, la cuantía o el plazo de amortización. Los gastos de la novación no suelen ser elevados, especialmente cuando se trata de calcular el tipo de interés. En caso de renegociar la cuantía o el plazo de amortización los gastos son algo más elevados porque hay que costear el Impuesto de Gastos Jurídicos Documentados.
La subrogación, por el contrario, es un proceso más complicado, que implica que cambie una de las partes del contrato. Habitualmente se da cuando el hipotecado no llega a un acuerdo con el banco para una novación y otra entidad bancaria sí le ofrece esas condiciones, por lo que subroga la hipoteca a un nuevo banco. Los trámites de este proceso son más difíciles, pero en cualquier caso es importante tener en cuenta que el hipotecado tiene la posibilidad de renegociar o reestructurar su préstamo.
¿Cómo puede ayudarme la mediación hipotecaria?
La mediación hipotecaria actúa a través de un tercero que ayuda a que la negociación entre el deudor y el banco pueda llegar a un acuerdo. El principal objetivo es evitar que se produzca un desahucio, permitiendo al deudor mantener su vivienda mientras renegocia su préstamo hipotecario.Algunas de las posibilidades que ofrece la mediación hipotecaria son el asesoramiento legal, la posibilidad de renegociar o reestructurar la hipoteca, controlar las cláusulas abusivas por parte de la entidad bancaria y permitir que las condiciones sean favorables para aliviar el peso que supone un préstamo que con el tiempo se ha convertido en difícil de devolver.
